Things to look out for when buying land in Kerala

ഭുമി വാങ്ങുമ്പോള്‍ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട കാര്യങ്ങള്‍

ഒരു ആയുഷ്കാലം മുഴുവന്‍ കഷ്ടപ്പെട്ട് സ്വരുകൂട്ടിയ സമ്പാദ്യം മുഴുവന്‍ ഉപയോഗിച്ച് സ്ഥലം വാങ്ങുമ്പോള്‍ സൂക്ഷ്മത പുലര്‍ത്തിയില്ലെങ്കില്‍ ചതിക്കപ്പെടാന്‍ സാധ്യത കൂടുതലാണ്. പ്രത്യേകിച്ച് നമുക്ക് പരിചയം കുറഞ്ഞ പ്രദേശത്താണ് വാങ്ങുന്നതെങ്കില്‍.

നിരവധി അവകാശങ്ങളും ബാധ്യതകളും ഒത്തുചേർന്നതാണ് ലാൻഡ് അഥവാ ഭൂമി. ഭൂമി വാങ്ങുമ്പോള്‍ ഭൂമിയിലുള്ള എല്ലാ അവകാശങ്ങളും ബാധ്യതകളും കൈമാറ്റം ചെയ്യപ്പെടുന്നു. ഭൂമിയുടെ അവകാശങ്ങൾ 1.Absolute Title 2.Defective Title(എന്തിന്റെയെങ്കിലും ഉടമസ്ഥാവകാശം തെളിയിക്കാൻ നിയമപരമായ രേഖകൾ ലഭ്യമല്ലാത്ത ഒരു സാഹചര്യം) എന്നിങ്ങനെ രണ്ടായി തിരിക്കാം.Absolute Title പരിപൂർണ്ണമായ ഉടമസ്ഥാവകാശമാണ് ഇതിൽ കൈവശാവകാശവും നിയമപരമായ അവകാശവും പൂർണമായ അളവിൽ ചേർന്നിരിക്കും എന്നാൽ Defective Title ഉടമസ്ഥാവകാശം പരിപൂര്‍ണ്ണമായിരിക്കുകയില്ല.വാങ്ങുന്നവര്‍ സൂക്ഷിക്കുക (Buyer Beware) എന്നതാണ് പൊതുവായ തത്വം അതായത് വാങ്ങുന്നവന്‍ Absolute Title നോക്കി വാങ്ങണം പരിപൂർണ്ണമായ കൈവശാവകാശം ഉറപ്പുവരുത്തണം. പരിസരവാസികളോടും, അയല്‍ വസ്തു ഉടമകളോടും അന്വേഷിക്കുകയും അവരുടെ സാന്നിധ്യത്തിൽ അതിരുകൾ തിട്ടപ്പെടുത്തി അളന്ന് സ്കെച്ച് തയ്യാറാക്കുകയും വേണം.ആധാരത്തിലെ ഷെഡ്യൂളില്‍ പറയുന്ന വിവരങ്ങളുമായി ഒത്തുനോക്കുകയും വേണം വസ്തുവിൽ ഒറ്റിയോ പാട്ടമോ കുടികിടപ്പോ ഉണ്ടോ എന്ന് പരിസരവാസികളോട് അന്വേഷിക്കണം.

   അടുത്തതായി നിയമപരമായ അവകാശം എങ്ങനെയൊക്കെ പരിശോധിക്കാമെന്ന് നോക്കാം.

  കഴിഞ്ഞ 30 വർഷത്തെ ടൈറ്റിൽ ഡീഡുകള്‍ പരിശോധിക്കണം. ഇതിനായി സബ് രജിസ്റ്റർ ഓഫീസിൽ നിന്നും മുന്‍ ആധാരങ്ങളുടെ പകർപ്പുകൾ ശേഖരിക്കണം കൂടാതെ 30 വർഷത്തെ കുടിക്കട സർട്ടിഫിക്കറ്റ് (Encumbrance Certificate) വാങ്ങണം ഇനി വില്ലേജ് ഓഫീസിൽ നിന്ന് റവന്യൂ രേഖകളുടെ പകര്‍പ്പുകള്‍ സമ്പാദിക്കണം. സെറ്റില്‍മെന്റ് രജിസ്റ്റര്‍, ബിടിആർ, കോറിലേഷൻ സ്റ്റേറ്റ്മെൻറ്, തണ്ടപ്പേർ കണക്ക്, എഫ് എം സ്കെച്ച് ഇവയുടെ പകർപ്പാണ് എടുക്കേണ്ടത് വില്ലേജ് ഓഫീസിലെ റവന്യൂ റിക്കവറി ലെഡ്ജര്‍ പരിശോധിച്ച് സർക്കാർ ബാധ്യതകൾ ഉണ്ടോ എന്ന് അറിയണം ബാങ്ക് വായ്പ ഉണ്ടെങ്കിൽ തണ്ടപ്പേർ അക്കൗണ്ടിൽ രേഖപ്പെടുത്തിയിരിക്കും സിബില്‍ ഐഡി ഉള്ള ബാങ്ക് മുഖേന സിബില്‍ റിപ്പോർട്ട് വാങ്ങി പരിശോധിക്കുകയും ആകാം കുടിക്കട സർട്ടിഫിക്കറ്റില്‍ പറയുന്ന എല്ലാ പ്രമാണങ്ങളുടെയും പകര്‍പ്പ് സബ് രജിസ്റ്റർ ഓഫീസിൽ നിന്ന് എടുത്ത് പരിശോധിക്കണം.വില്‍പ്പനക്കാരന്റ കയ്യിലുള്ള അസ്സല്‍ പ്രമാണം സബ് രജിസ്റ്റർ ഓഫീസിൽ നിന്ന് എടുത്ത പകർപ്പും യോജിക്കണം. ബിടിആർ നോക്കി നിലം ആണോ,പുരയിടം ആണോ എന്ന് ഉറപ്പുവരുത്തണം. എഫ് എം സ്കെച്ച്, ബിടിആർ എന്നിവ ഉപയോഗിച്ച് വാങ്ങാനുദ്ദേശിക്കുന്ന സ്ഥലത്ത് സർക്കാർ ഭൂമി ഉൾപ്പെട്ടിട്ടില്ല എന്ന് ഉറപ്പുവരുത്തണം. ഭൂമിയുടെ നിലവിലെ സര്‍വ്വെ നമ്പരും മുന്‍ സര്‍വ്വെ നമ്പരും ആധാരത്തിലും,കോറിലേഷന്‍ സ്റ്റേറ്റ്മെന്റിലും ഒരുപോലെ വരണം.പട്ടയം കിട്ടിയ ഭൂമിയാണെങ്കിൽ അസൈമെന്റ് ഓർഡറിലെ വ്യവസ്ഥകൾ പരിശോധിച്ചിരിക്കണം. പട്ടയത്തില്‍ മരങ്ങള്‍ റിസർവ് ചെയ്തിട്ടുണ്ടോ എന്ന് നോക്കണം,വില്ലേജ് ഓഫീസിലെ റിസര്‍വ്വ് മരങ്ങള്‍ സംബന്ധിച്ച രജിസ്റ്റര്‍ പരിശോധിക്കാവുന്നതാണ്. പട്ടികവർഗ്ഗക്കാർക്ക് പതിച്ചു കൊടുത്ത ഭൂമി അല്ലെന്നും ഉറപ്പുവരുത്തണം സ്ഥലം  വിൽക്കുന്ന ആളിന് 15 ഏക്കറിൽ കൂടുതൽ ഭൂമി കൈവശം ഉണ്ടെങ്കിൽ മിച്ചഭൂമി കേസ് ഉണ്ടോയെന്ന് അന്വേഷിക്കണം.ഭൂമിയില്‍ മാതാപിതാക്കൾ ശാരീരികമോ മാനസികമോ ആയ വൈകല്യമുള്ളവർ മൈനർ ഇവർക്ക് അവകാശം നിലനിൽക്കുന്നുണ്ടോ എന്ന് അന്വേഷിക്കണം വാങ്ങാൻ ഉദ്ദേശിക്കുന്ന ഭൂമി മറ്റേതെങ്കിലും വില്പന കരാർ ഉൾപ്പെട്ടിട്ടുണ്ടോ എന്ന് അന്വേഷിക്കണം സർക്കാറിലേക്ക് വിട്ടൊഴിഞ്ഞ ഭൂമി അന്യം നിൽപ്പ് ഭൂമി ഇലക്ട്രിക് ലൈനുകൾ ഗ്യാസ് പൈപ്പ് ലൈനുകൾ കടന്നുപോകുന്ന പ്രദേശങ്ങൾ പൈതൃക മേഖല, പൊന്നുംവില നടപടിയിൽ ഇരിക്കുന്ന സ്ഥലങ്ങൾ തുടങ്ങിയവ പരിശോധിക്കണം ഉടമസ്ഥൻ അല്ല നിൽക്കുന്നതെങ്കിൽ പവർ ഓഫ് അറ്റോണി നിയമപ്രകാരം ഉള്ളതായിരിക്കണം.വിൽപത്ര പ്രകാരം ലഭിച്ച ഭൂമിയാണെങ്കിൽ ലിസ്റ്റ് സർട്ടിഫിക്കറ്റും ഡെത്ത് സർട്ടിഫിക്കറ്റും വച്ച് ലാസ്റ്റ് വില്ല് ആണോ എന്ന് പരിശോധിക്കണം.കൈവശരേഖ മാത്രമുള്ള വസ്തു വാങ്ങരുത് അത് സർക്കാർ ഭൂമി ആയിരിക്കും കൃത്യമായ ഉടമസ്ഥത രേഖകളില്ലാത്ത അഡ്വേഴ്സ് പൊസിഷൻ ലൂടെ ലഭിച്ച വസ്തുക്കൾ വാങ്ങുന്നത് റിസ്കാണ്.വില്‍പത്രം എഴുതാതെ മരണപ്പെട്ടയാളുടെ വസ്തുക്കൾ ട്രാൻസ്ഫർ ഓഫ് രജിസ്ട്രി റൂളിലെ റൂള്‍ 27 പ്രകാരം സക്സെഷന്‍ പോക്കുവരവ് ചെയ്തതാണെങ്കിൽ നിയമപരമാണ് എന്നാൽ ഫാമിലി മെമ്പർഷിപ്പ് സർട്ടിഫിക്കറ്റ് ലീഗൽ ഹെയർ ഷിപ്പ് സർട്ടിഫിക്കറ്റ് തുടങ്ങിയവ വച്ച് ചമയ്ക്കുന്ന ആധാരങ്ങൾ നിയമാനുസൃതം ഉള്ളതല്ല അവയ്ക്ക് Defective Title ആയിരിക്കും വാങ്ങാനുദ്ദേശിക്കുന്ന വസ്തുവിൽ മറ്റാർക്കെങ്കിലും ഈസ് മെൻറ് അവകാശം നിലവിൽ ഉണ്ടെങ്കിൽ അത് അത്രത്തോളം Defective Title ആയിരിക്കും.

    പ്ലോട്ട്‌ തിരിച്ചു വില്‍പന നടത്തുന്നവരുടെ പക്കല്‍ നിന്നും ഭൂമി വാങ്ങുമ്പോള്‍ അവയ്ക്ക് ജില്ലാ ടൗണ്‍ പ്ലാനറുടെയോ ചീഫ് ടൗണ്‍ പ്ലാനറുടെയോ ലേ ഔട്ട് അംഗീകാരം ഉണ്ടോയെന്ന് ഉറപ്പ് വരുത്തേണ്ടതാണ്. അമ്പതു സെന്റിനു മുകളില്‍ ഒരേ സര്‍വ്വേ നമ്പരിലുള്ള ഭൂമി മുറിച്ച്‌ വില്‍ക്കുമ്പോള്‍ ടൌണ്‍ പ്ലാനിംഗ്‌ ഡിപ്പാര്‍ട്ട്മെന്റിന്റെ പ്രത്യേക അനുമതി ആവശ്യമാണ്‌. ലേ ഔട്ട് അംഗീകാരം ലഭ്യമായ പ്ലോട്ടുകള്‍ മാത്രം വാങ്ങുക. വാങ്ങുന്ന ആളിന് ലഭിക്കേണ്ട വഴി വെള്ളം ഇലക്ട്രിക് കണക്ഷൻ തുടങ്ങിയ ഈസ്മെൻറ് അവകാശങ്ങൾ എഴുതി വാങ്ങേണ്ടതാണ്. വാങ്ങാൻ ഉദ്ദേശിക്കുന്നവർക്ക് എല്ലാ നികുതികളും കുടിശ്ശികകളും വിൽക്കുന്ന ആൾ ഒടുക്കി രസീത് ഹാജരാക്കേണ്ടതാണ്. വാങ്ങാൻ ഉദ്ദേശിക്കുന്ന വസ്തുവില്‍ വ്യവഹാരങ്ങൾ ഉണ്ടെങ്കിൽ ടൈറ്റിൽ അണ്‍സേര്‍ട്ടണ്‍ ആയിരിക്കും. ഉടമസ്ഥൻമാരിൽ ഒരാൾ വിൽപ്പന നടത്തുമ്പോൾ ടൈറ്റിൽ ഡിഫക്ടീവ് ആയിരിക്കും വാങ്ങാൻ ആളുണ്ടെങ്കിൽ വില്പനയ്ക്ക് തടസ്സമില്ല എന്നതാണ് പൊതുനിയമം കഷ്ടപ്പെട്ടുണ്ടാക്കിയ പണം Defective Title ഇൻവസ്റ്റ് ചെയ്യണമോ എന്ന് തീരുമാനിക്കേണ്ടത് നിങ്ങളാണ്.പരിപൂര്‍ണ്ണ ഉടമസ്ഥതയിലുള്ള ഭൂമി വാങ്ങി മനസമാധാനമായി ജീവിക്കാം ഭൂമിയുടെ അവകാശം നിർണയിക്കുന്നത് ജുഡീഷ്യൽ ടെസ്റ്റിലൂടെ ആണ് Defective Title ഉള്ള ഭൂമി ബാങ്ക് വായ്പയായി ഹാജരാക്കുമ്പോൾ ജുഡീഷ്യൽ ടെസ്റ്റിന് വിധേയമാക്കുകയും ഡിഫക്ടീവ് ടൈറ്റിൽ കണ്ടെത്തുകയും ചെയ്താൽ വായ്പ ലഭിക്കാൻ പ്രയാസം നേരിടും. ഒരു സ്ഥലം വാങ്ങുന്നതിന് മുൻപായി മുകളിൽ പറഞ്ഞ എല്ലാ രേഖകളും കൃത്യമായി വായിച്ച് പരിശോധിച്ച ശേഷം മാത്രം വാങ്ങാനായി ശ്രദ്ധിക്കുക.